Le potentiel de croissance du marché des résidences seniors reste intact. Ce sont ainsi 130 nouveaux projets qui se concrétiseront d'ici fin 2018, contre seulement 77 entre 2014 et 2016.
Et la barre des 800 unités (près de 70 000 logements) pourrait bien être atteinte à l'horizon 2020, d'après les estimations des experts de Xerfi-Precepta. Déjà, les besoins en logements intermédiaires (ou adaptés) sont particulièrement importants dans les zones péri-urbaines et rurales. Et ils se renforceront à moyen terme, avec le passage de la génération « baby boom » dans la classe des seniors dits « fragilisés » (75-84 ans) et la progression limitée du nombre d'aidants potentiels. Dans ce contexte, la résidence senior a de solides atouts à faire valoir auprès de personnes âgées en quête d'un habitat regroupé, moderne et innovant.
L'optimisme est donc de rigueur, d'autant que les dispositions économiques, fiscales et juridiques entourant les résidences seniors sont particulièrement incitatives. D'abord, les modalités d'investissement sont diverses, ce qui accroît l'attractivité de ce placement et offre de la stabilité aux opérateurs du marché. Une stabilité par ailleurs renforcée par la loi relative à l'adaptation de la société au vieillissement (ASV) laquelle, en sécurisant le cadre juridique, favorise elle aussi les investissements. Ainsi, seule la résidence senior peut répondre dès aujourd'hui à la nécessité de développer des logements intermédiaires, de l'avis des experts de Xerfi-Precepta.
Pour conquérir de nouveaux publics et espaces, les exploitants devront mobiliser leur savoir-faire en vue de diversifier et sophistiquer les concepts d'habitat. Ainsi, ils pourront miser sur l'innovation sociale et notamment sur l'aspect intergénérationnel (mutualisation des espaces...), l'interaction avec l'environnement extérieur (ouverture d'espaces sur la ville, cocréation de services avec des prestataires...) ou encore sur la prévention (adaptation des logements, modularité des services...) pour mieux accompagner les résidents dans une logique de « bien vieillir ». Les outils technologiques leur seront particulièrement utiles pour opérer cette transformation (domotique, e-santé...).
Un effort qui doit aller de pair avec celui, tout aussi important, du faire savoir. Les professionnels sont en effet tenus d'apporter à leurs clients directs et indirects des gages de qualité pour rendre leur offre visible, lisible et prévisible. Pour cela, ils pourront multiplier les points de contact avec la demande, investisseurs et seniors en tête, et lier avec eux une relation basée sur l'échange et la confiance. Et puisque la qualité n'est pas observable a priori, il faut la signaler avec des certifications de services, des labels ou encore une marque réputée pour rassurer les clients potentiels.
Pour proposer des services de qualité, les professionnels doivent pouvoir reproduire le même niveau d'exigence quelles que soient les circonstances. Les efforts de normalisation et de standardisation sont donc à poursuivre. Sans oublier que s'engager sur des résultats réalistes et s'assurer que le client n'ait pas des attentes erronées sont les meilleurs moyens de prévenir son insatisfaction.
Les institutionnels (banques, mutuelles, assureurs, caisses de retraite complémentaire, organismes de placement collectif immobilier...) et les collectivités locales sont désormais des acteurs majeurs du marché. Après avoir longtemps considéré le placement en résidence senior trop risqué, la chute des taux d'intérêt et la dégradation de l'attractivité du logement classique ont incité les premiers à réviser leur jugement. Les élus, eux, n'hésitent plus à s'immiscer dans les projets, voire à solliciter les exploitants. Les collectivités locales voient en effet dans la résidence senior un moyen de garder les personnes âgées dans de bonnes conditions au sein de leurs circonscriptions électorales. L'exploitant, lui, bénéficie en retour d'une remontée précieuse d'information concernant les besoins des administrés, tout en accédant à de nouveaux marchés dans des zones initialement inaccessibles ou non viables.
La concentration du marché, déjà en marche, se poursuivra ces prochaines années, de l'avis des experts de Xerfi-Precepta. Entre l'intensité capitalistique, les besoins en fonds de roulement, et, dans une moindre mesure, les exigences en réseaux de commercialisation, en location de logements ou encore en prestataires de services, les barrières à l'entrée sur le marché des résidences seniors sont de plus en plus fortes. Et l'impératif de qualité ne fait que renforcer ce phénomène. Ainsi, les cinq premiers opérateurs du marché, qui représentaient 41,4% des logements en résidences seniors en France en 2016, en trusteront près de 44% d'ici 2018 (dont 18,5% entre les mains du leader Domitys).
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