Investir en résidence avec service pour seniors :

Vous envisagez d'investir dans une résidence de services dédiée aux seniors mais vous hésitez entre utiliser votre épargne et payer cash votre logement ou souscrire un emprunt immobilier pour financer votre investissement ? Voici quelques pistes de réflexion pour vous aider à trancher.

Par Xavier Beaunieux

Emprunter permet de profiter de taux d'intérêt historiquement bas

« Un crédit vous engage et doit être remboursé ». S'il est hors de question de souscrire un crédit à la légère, il est parfois préférable de s'endetter pour financer son investissement immobilier plutôt que de payer comptant. La faiblesse des taux d'intérêts bancaires actuels (même s'ils ont légèrement remonté) constitue, en effet, une aubaine pour les investisseurs en locatif. Et pour cause, si la rentabilité de votre investissement dépasse le coût de votre crédit immobilier, vous serez gagnant. Et plus l'écart se creusera, plus vous y gagnerez ! C'est pourquoi combiner la faiblesse des taux d'emprunt actuels (1,80 % en moyenne sur 20 ans) et la forte rentabilité d'un investissement en résidence seniors (aux alentours de 4 % voire davantage) vous permettra de profiter à plein de ce que l'on nomme « l'effet de levier ».

Bon à savoir
Bénéficier de l'effet de levier consiste à placer à un taux de rendement supérieur à celui du coût de son crédit immobilier. De cette façon, le montant des loyers que vous percevrez suffira, peu ou prou, à couvrir vos mensualités. Et la rentabilité globale de votre investissement locatif s'en trouvera améliorée.

En souscrivant un crédit, vous pourrez optimiser votre investissement

Un autre avantage à investir dans la pierre locative à crédit tient au fait que cela améliorera la rentabilité financière de votre investissement. Comment ? Grâce encore une fois à l'effet de levier du crédit que nous évoquions plus haut. Imaginons que vous financiez l'acquisition d'un logement en résidence seniors sur vos fonds propres, c'est-à-dire sans recourir à l'emprunt. Vous ne payerez pas d'intérêts d'emprunt et pourrez profiter d'un rendement locatif confortable. Supposons maintenant que vous disposiez des fonds nécessaires pour financer votre investissement mais que vous préfériez emprunter. Et qu'en contrepartie d'un apport personnel de 15 000 €, la banque accepte de vous prêter les 135 000 € restants pour acheter un logement en résidence de services dédiée aux seniors d'une valeur de 150 000 €. Vous payerez certes des intérêts d'emprunt mais via l'effet de levier, vous n'aurez eu à mobiliser que 10 % de la valeur totale de votre bien pour percevoir des loyers sur la totalité de la somme investie, c'est-à-dire 150 000 €.

Bon à savoir
Avant d'investir à crédit dans une résidence seniors, plusieurs démarches mériteront d'être effectuées auprès de la banque. Tout d'abord, tâchez de privilégier un crédit amortissable à un crédit « in fine ». En effet, le second coûte généralement plus cher que le premier. N'hésitez pas non plus à négocier votre assurance « décès invalidité », son montant pouvant représenter jusqu'à 40 % du coût de votre financement. Enfin, essayez d'obtenir l'absence de pénalité en cas de remboursement anticipé ainsi que le report des premières mensualités.

Emprunter pour investir réduira vos impôts

Encore une fois, loin de nous l'idée de chercher à vous pousser à vous endetter pour financer votre investissement en résidence seniors mais souscrire un crédit immobilier aura pour effet de diminuer votre impôt. D'une part, investir dans une location meublée vous autorise à déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, c'est-à-dire des loyers que vous versera régulièrement l'exploitant de la résidence. Outre les intérêts d'emprunt, d'autres frais pourront d'ailleurs être déduits de vos revenus locatifs : frais de dossier, frais d'inscription hypothécaire, assurance-emprunteur... D'autre part, si vous avez opté pour le régime réel d'imposition et que le montant de vos charges dépasse celui de vos revenus fonciers, vous pourrez invoquer le bénéfice du « déficit foncier ». Le déficit ainsi créé pourra alors être déduit de vos autres revenus imposables (salaires, dividendes...) dans la limite de 10 700 €.

Les points clés à retenir

• Investir dans la pierre locative à crédit permet de profiter de l'effet de levier du crédit.
• Plus l'écart sera important entre le coût de votre crédit immobilier et le rendement de votre investissement, plus l'effet de levier sera efficace. Or la rentabilité d'un investissement en résidence seniors (autour de 4 %) est l'une des meilleures du marché.
• Recourir au crédit pour financer un investissement locatif permet - sous conditions - de défiscaliser ses loyers.