Le parc de résidences services seniors (RSS) a plus que doublé en sept ans pour dépasser les 1 200 établissements et plus de 100 000 logements, d'après les calculs des experts de Xerfi. En 2023 et 2024, plus de 130 ouvertures ont ainsi été recensées chaque année dans l'Hexagone. Avec plus de 21% des logements existants en portefeuille, Domitys est le principal gestionnaire de RSS. Cette hypercroissance devrait marquer le pas alors que l'équilibre entre exploitants et promoteurs semble rompu mais aussi face au ralentissement des investissements pour ce type d'actifs tombés à 170 millions d'euros en 2023 contre plus de 600 millions un an plus tôt. La disparition de certains dispositifs de défiscalisation comme le Pinel va en effet peser. Dans ces conditions, la France comptera « seulement » 80 résidences supplémentaires en 2025 puis 40 à 50 de plus par an de 2026 à 2028, selon les prévisions des experts de Xerfi. Les petites unités urbaines de moins de 15 000 habitants doivent être ciblées en priorité pour améliorer le taux d'occupation des RSS, de l'avis des experts de Xerfi. Alors que ces territoires regroupent plus de 40% des 75 ans et plus, ils n'abritent en effet que 12% des résidences seniors. La diversification de l'offre en général, et l'hébergement touristique adapté aux seniors en particulier, est également une piste à creuser pour les gestionnaires d'établissements pour répondre aux besoins non satisfaits.
Sans remettre en cause la légitimité de la résidence senior, ni les fondamentaux socio-démographiques et économiques forts du marché, les incertitudes se sont multipliées depuis 2021. Il suffit pour s'en convaincre d'évoquer la réduction du champ des dispositifs fiscaux, la crise immobilière, l'inflation, la concurrence d'autres produits gérés, les difficultés des gestionnaires reconnus ou encore la montée en charge poussive des nouvelles résidences. Autant d'interrogations qui limitent les initiatives des promoteurs et gestionnaires et qui incitent les investisseurs à se tourner vers d'autres produits.
Aujourd'hui, les quelque 1 200 RSS comptent plus de 100 000 places (hors colocations et cohabitation intergénérationnelle). Demain, les gestionnaires seront confrontés à un impact quantitatif. Et pour cause. Entre 2025 et 2030, 140 000 seniors vont basculer dans la tranche d'âge des 80-84 ans alors que l'âge moyen d'entrée en RSS est de 82 ans. La nouvelle « silver generation » exprime en outre des besoins hétérogènes, impossibles à couvrir par une offre unique. Certains seniors peuvent ainsi préférer des résidences high-tech, d'autres des structures éco-responsables ou encore des espaces de nature à favoriser la vie communautaire. Dans ces conditions, les exploitants de RSS doivent revisiter leur offre pour répondre à la diversité des besoins. C'est d'autant plus vrai que la fréquentation des résidences seniors risque d'être pénalisée à terme par l'essor des organismes de maintien à domicile. Le secteur du domicile se pose en effet comme un concurrent sérieux de la RSS tant que la personne âgée ne souffre ni d'isolement social, ni du manque d'adaptation de son habitat.
Revisiter l'offre face à l'hyperfragmentation de la demande
Le développement du parc de RSS est déséquilibré et ne répond pas toujours aux besoins. Il est en effet concentré en Ile-de-France et dans certaines régions du littoral et/ou bénéficiant d'un climat tempéré, d'un fort ensoleillement et de nombreux centres d'intérêt touristiques comme les régions PACA, Nouvelle-Aquitaine et Occitanie. Outre la diversification des implantations dans des petites unités urbaines de moins de 15 000 habitants déjà évoquée, des territoires de plus grande envergure semblent encore attractifs. Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Nice, Nantes, Toulon ou Grenoble affichent un taux d'habitats concurrents raisonnable, un nombre limité de RSS en exploitation d'ici 2026 et un bon niveau de vie des 75 ans et plus, de l'avis des experts de Xerfi.
La diversification des résidences seniors ne doit pas seulement être géogtaphique. Face à une offre globalement homogène, certains gestionnaires ont imaginé des concepts innovants. C'est par exemple le cas de Senior Act' avec ses résidences pour jeunes seniors d'au moins 55 ans en quête de loisirs équipées de club-houses proposant une variété de services. Les concepts propices aux liens intergénérationnels commencent aussi à émerger avec l'ouverture d'une partie des logements aux étudiants ou aux jeunes actifs.
Les cessions de RSS vont se poursuivre
Les RSS sont exploitées et gérées par des enseignes souvent détenues par des groupes de promotion immobilière. Avec 21% des logements disponibles, Domitys fait clairement la course en tête. Loin derrière arrivent Les Jardins d'Arcadie et les Girandières/Palazzo RS qui dépassent la barre symbolique des 5% de parts de marché. Compte tenu des difficultés rencontrées par plusieurs gestionnaires, les cessions de résidences seniors devraient se poursuivre. Confronté à d'importantes difficultés financières Réside Etudes a ainsi cédé 10 résidences Les Girandières à Domus Vi en 2022. PV Senioriales (Groupe Pierre & Vacances CenterParcs) a pour sa part vendu 29 résidences en LMNP dont 22 en exploitation à ACAPACE (Les Jardins d'Arcadie) fin 2023, considérant que la garantie de loyers liée à ce statut représentait un risque trop important. Après plusieurs mois d'incertitude et l'examen de multiples offres de reprise, le sort de Réside Etudes Seniors a finalement été scellé. Le tribunal de commerce de Paris a en effet validé en décembre 2024 un plan de cession au profit de deux sociétés : Stella Management et Zenitude Senior Exploitation.
Les RSS de nouvelle génération sont exploitées selon deux grands modèles. Le modèle « intégré » est en général celui des résidences dotées de grands espaces communs, d’un restaurant et disposant d’un personnel conséquent. La plupart des services sont alors internalisées et le coût plancher médian d’un T1 va de 1 200 à 1 300 euros par mois. Le modèle « tout à la carte » est privilégié par les résidences avec des espaces communs de petite taille et fonctionnant avec une équipe réduite. La majorité des services y est externalisée et le prix plancher médian du loyer tourne autour de 600 euros.
Auteurs de l’étude : Cathy Alegria et Jean-Christophe Briant
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