De nombreux acteurs se lancent sur le marché des Résidences avec Services pour les Seniors.
Quelles sont les raisons d'un tel engouement alors que l'on recense un peu plus de 500 résidences de ce type en activité à ce jour ?
Il n'y a pas une mais des réponses :
Quels sont ces acteurs qui se lancent sur ce marché, lequel suppose d'abord une phase de promotion et de commercialisation de l'immobilier, puis une phase opérationnelle de gestion d'une résidence "hôtellière" ?
On retrouve, dans la plupart des cas, des acteurs rodés à ces deux métiers dans d'autres secteurs comme les gestionnaires d'EHPAD (Etablissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), les gestionnaires de Résidences de Tourisme, les gestionnaires de Résidences pour Etudiants ou encore les gestionnaires de Résidences dites "Business".
Les groupes dont le premier métier est la gestion d'EHPAD vont, la plupart du temps, adjoindre à la Résidence Services pour Seniors une société d'aide à domicile qui assurera les prestations de services au domicile du résident (ménage, bricolage...).
La lecture des plaquettes des prestations offertes par les Résidences avec Service pour Seniors rend parfois difficile l'identification des différences entre un EHPAD (structure réglementée, soumise à autorisation, avec des obligations contraignantes et sous tutelle de l'Agence Régionale de Santé) et une Résidence avec Service pour Seniors.
Les groupes qui viennent de l'univers du tourisme vont davantage orienter les services vers la restauration et un hébergement de qualité.
Certains vont même limiter les services au strict minimum, à savoir la présence d'un concierge dans la journée, une personne de confiance qui sera en mesure de trouver les prestataires adéquats en réponse à une demande d'un résident. On est alors plus sur une formule location d'appartement en résidence sécurisée avec conciergerie, mais pas de restauration.
On voit que le curseur de l'exhaustivité des services est un facteur de différenciation. La présence ou non d'une restauration de qualité produite sur place est également un critère de choix.
Alors doit-on investir dans ce secteur d'activité en plein développement ?
Il convient de faire une référence au produit "voisin" qui est l'investissement dans une chambre en EHPAD.
Les personnes âgées qui décident d'entrer en EHPAD sont rares, il s'agit en général d'un placement. En effet, les EHPAD sont des structures médicalisées qui accueillent des personnes souvent très dépendantes qui n'ont pas toujours fait le choix d'y entrer. En outre, l'entrée en EHPAD se fait très souvent dans l'urgence.
Au contraire, l'entrée en Résidence avec Services est généralement le choix du futur résident lui même, personne valide ou autonome, souhaitant rompre avec la solitude ou tout simplement se rapprocher de ses enfants.
L'entrée en Résidence avec Services pour Seniors supposera donc de gérer la "transition" à savoir la résiliation de la location en cours ou, plus fréquemment, la mise en vente de son habitation qui ne correspond plus à ses besoins. Le cycle de décision est donc d'autant plus long, avec une moyenne proche de 6 mois entre le premier contact et l'entrée du nouveau résident. Ce cycle de transformation du prospect en résident rend plus difficile le remplissage initial d'une Résidence avec Services pour Seniors. Le délai de remplissage d'une Résidence Services pour Seniors avoisine les 2 ans. Le départ d'un résident rendra, pour les mêmes raisons, son remplacement plus délicat qu'en EHPAD.
Fort de ce constat, on comprend mieux combien la localisation géographique de la résidence est stratégique.
Des Résidences avec Services implantées en milieu rural auront plus de difficultés à obtenir un bon taux de remplissage.
A contrario, le foncier en milieu urbain étant rare et cher, de nouveaux entrants surfent sur la "bulle" des Résidences avec Services pour Seniors en proposant des produits en défiscalisation.
Le problème qui se pose alors étant celui de leur aptitude à garantir leurs loyers aux investisseurs.
Or, le marché des Résidences de Tourisme a montré combien des loyers trop élevés promis aux investisseurs pouvaient mettre en péril le futur équilibre financier du gestionnaire de la résidence.
Il convient dès lors de rester vigilant dans le choix de son investissement en retenant des projets adossés à des gestionnaires expérimentés et reconnus et en sélectionnant des implantations en milieu urbain.
Enfin, comparez le loyer promis avec celui pratiqué dans un établissement déjà ouvert par le même gestionnaire.
La marge du gestionnaire est-elle suffisante pour que son activité soit rentable et donc pérenne ?
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