Le deuxième volet du projet de loi Duflot, présenté devant l’Assemblée nationale, vise à favoriser l’accès au logement au plus grand nombre et à simplifier et sécuriser les relations entre bailleurs et locataires. Mais quels vont être ses impacts sur la location meublée ? Maud Velter, Directrice Associée de Lodgis, dresse un constat des améliorations mais aussi des réels dangers et risques de dérive à prévoir.
La location meublée à titre de résidence principale du locataire plus encadrée
La location meublée va se trouver davantage réglementée mais conserve toujours une certaine souplesse quant à sa durée, un an minimum tacitement reconductible ou neuf mois pour les étudiants sans tacite reconduction, contre trois ans en location vide.
Le projet de loi prévoit de limiter le montant du dépôt de garantie exigible à deux mois de loyer, contre un dans le cadre d'une location vide. Cette adaptation pour la location meublée est légitime puisque le bien comporte mobilier et équipements.
Le projet de loi vise également à rendre obligatoire l'établissement d'un état des lieux et d'un inventaire détaillant l’intégralité des équipements et du mobilier se trouvant dans le logement, documents déjà systématiquement établis en pratique par les professionnels de l'immobilier. Cependant, la réalisation de l'inventaire ne pourra donner lieu à aucune facturation... Cela est tout à fait surprenant et contestable, l'établissement de ce document correspondant à un réel travail effectué dans l'intérêt tant du bailleur que du locataire.
Si la plupart des contrats de location le prévoyaient déjà, le locataire aura désormais l'obligation légale de s'assurer, ce qui lui évitera de se trouver dans une situation difficile en cas de sinistre.
Enfin, le montant des charges en sus du loyer devra obligatoirement être précisé, mais les parties auront le choix entre une provision sur charges, comme dans le cas d'une location vide, ou l'établissement d'un forfait qui ne pourra donner lieu à complément ou à régularisation. Bien sûr, le montant de ce forfait ne devra pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles, mais il est important de laisser aux parties la possibilité d'opter pour une solution forfaitaire, solution la plus adaptée à la location meublée où les changements de locataires sont fréquents.
En effet, les locataires des meublés font appel à ce mode de logement pour des durées temporaires où la budgétisation de leur séjour est programmée à l’avance. Le forfait pour charges leur évitera d’avoir des comptes et règlements à effectuer avec leur bailleur plusieurs mois après la fin de leur location.
Le plafonnement des loyers : une mesure inefficace
Dans toutes les communes de plus de 50 000 habitants, le projet de loi prévoit le plafonnement des loyers. La location meublée à titre de résidence principale du locataire est concernée par ces dispositions. Cette mesure risque non seulement d'être inefficace, mais de dissuader les bailleurs de louer leur bien. S'ils ne renoncent pas à louer, ils choisiront toujours les locataires présentant les meilleures garanties.
Par ailleurs, un risque de dérive est évident. Les bailleurs qui doivent habituellement choisir entre quelques candidats locataires, devront demain choisir parmi un nombre dix fois plus important. Lorsqu'un locataire visitera un logement avec de nombreux autres candidats, comment fera-t-il pour que son dossier soit retenu ? Des « pas de porte » échappant à tout contrôle et à toute fiscalité ne risquent-ils pas de voir le jour?
Bailleurs-locataires : vers une meilleure entente ?
A titre d'exemple, le projet de loi prévoit la mise en place d’un « complément de loyer exceptionnel ». Les propriétaires de logement bénéficiant de caractéristiques atypiques (vue sur la Tour Eiffel, grande terrasse, hauteur sous plafonds…) pourront instaurer ce complément de loyer.
Dans le cadre d'une location meublée, ce complément de loyer exceptionnel pourra également être mis en place pour tenir compte des équipements et des services proposés. L’idée est bien pensée.
En revanche, une fois le contrat signé, ce complément pourra être remis en cause et contesté pendant trois mois par le locataire. Cette disposition risque d'entrainer des litiges et des tensions entre le locataire et le bailleur, ce qui ne va pas dans le sens d'une pacification de leurs relations, objectif pourtant clairement affiché.
La location meublée temporaire ignorée
Le projet de loi Duflot ignore l'existence de la location meublée temporaire, pourtant indispensable de nos jours car répondant à la problématique de logement rencontrée par de nombreuses personnes : mobilité professionnelle, études, divorce, travaux...
La confusion entre location meublée temporaire et location touristique est pourtant plus que regrettable. A défaut d'évolution du projet de loi, toute location meublée inférieure à un an ou neuf mois pour les étudiants risque d'être assimilée à une location touristique, nécessitant un changement d'usage dans les villes de plus de 200 000 habitants, là où la location meublée temporaire est indispensable. Refuser de reconnaître les besoins des locataires dans les grandes villes va à l'encontre de leur intérêt et de leur sécurité.
La location meublée à titre de résidence principale sera davantage réglementée, mais sa spécificité par rapport à la location vide reste prise en compte. Elle conserve en partie sa souplesse, notamment quant à la durée du bail et au montant du dépôt de garantie. Cependant certaines dispositions du projet de loi auxquelles elle sera soumise vont à l’encontre des objectifs affichés et risquent d'avoir des répercussions catastrophiques pour tout le marché immobilier.
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